Снижение кадастровой стоимости в комиссии Росреестра

Завышенная кадастровая стоимость объектов недвижимости, о которой мы писали в предыдущей статье, а за ней — завышенные суммы налога на недвижимость, завышенная стоимость выкупа объектов недвижимости (земельных участков) или завышенные арендные платежи за недвижимость, находящуюся в муниципальной собственности, — в последние годы стало закономерностью.

Во-первых, местные органы власти заинтересованы в увеличении поступлений в бюджет и, вольно или невольно, могут оказывать влияние на оценщиков.

Во-вторых, система аукционов по кадастровой оценке фактически выталкивает из этого процесса профессионалов высокого уровня. Выигрывают те, кто готов вести оценку по минимальным ставкам, что возможно, если привлекать к этому самых дешевых оценщиков без опыта и достаточной квалификации, либо максимально упрощать модель ценообразования, учитывая всего 3-4 влияющих на стоимость недвижимости фактора вместо необходимых 10-15.

В-третьих, база данных Росреестра, на которую преимущественно опирается оценщик, содержит ограниченный набор данных, а информации о сделках с недвижимостью в открытых источниках может быть недостаточно для сравнительного анализа. Даже те немногие предложения, которые могли бы использоваться оценщиками в качестве базы для определения рыночной стоимости аналогичных объектов, часто отметаются ими по причине слишком (по их мнению) низкой цены, как «заведомо не рыночной».

Результаты такой оценки — многократный рост кадастровой стоимости объектов недвижимости и колоссальные переплаты по налогу на недвижимость.

В законодательстве предусмотрена процедура оспаривания кадастровой стоимости, позволяющая защитить интересы собственников. Если вы не согласны с государственной кадастровой оценкой вашего объекта, вам необходимо провести независимую оценку его рыночной стоимости и обратиться в региональную комиссию Росреестра с требованием установить кадастровую стоимость, равную рыночной.

Впрочем, гладко и просто эта процедура выглядит только на бумаге. Отчет независимого оценщика, подаваемый в комиссию, проходит экспертизу, подтверждающую соответствие методики оценки требованиям законодательства и, соответственно, адекватность определения рыночной стоимости объекта недвижимости. Однако, это вовсе не гарантирует, что комиссия примет на основании отчета положительное решение.

Критерии, по которым ваше требование могут отвергнуть, многочисленны, непрозрачны и, что еще хуже, противоречивы.

Одно из самых распространенных оснований для отказа — нарушение принципа однозначности оценки, установленное ст. 11 Федерального закона № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29.07.1998 г. Злая ирония ситуации заключается в том, что комиссии не указывают, что именно в отчете не соответствует этому принципу. А не зная, в чем конкретно состоит замечание, оценщик не может найти и устранить недостатки.

Еще более интересная ситуация складывается вокруг применяемых при оценке методик. Например, в Калининградской области комиссия Росреестра отклоняет отчеты, в которых при оценке земельных участков применяется метод остатка в рамках доходного подхода, а в Московской области наоборот, отсутствие таких расчетов считается грубой ошибкой.

Можно ссылаться на рекомендации Минимущества России и приводить сколь угодно логичные аргументы в пользу примененных методов оценки, но если вы не знаете текущую ситуацию в конкретной комиссии Росреестра, то вас ждет масса неприятных сюрпризов и, в итоге, отказ.

Иногда и сами заказчики провоцируют неопытных оценщиков на нарушения. Например, при оценке объекта кажется правильным исключить из рыночной стоимости НДС, чтобы избежать «двойного налогообложения». Увы, это грубейшая ошибка, и такой отчет отклонят еще на стадии принятия заявления.

Существует масса других тонкостей, касающихся поправки на передаваемые права, учета обременений и прочих нюансов оценки, которые можно знать, только «держа руку на пульсе» и ежедневно тесно взаимодействуя с комиссиями.

Мы считаем, постоянный рабочий контакт с членами комиссии критически важным фактором успешного оспаривания кадастровой стоимости и уделяем ему особое внимание. Это позволяет нам во многих случаях заранее гарантировать положительный результат.

Разумеется, такие гарантии возможны не всегда и требуют сбора дополнительной информации. Чтобы уточнить возможность гарантированного оспаривания кадастровой стоимости в вашем случае, вы можете связаться со специалистом нашей компании.

Если все требования соблюдены, и рыночная стоимость объекта ниже кадастровой на 20-30%, а рассчитанный удельный показатель его рыночной стоимости не слишком далеко отклоняется от среднего по группе, то вопросов у комиссии не возникает, и возможно дальнейшее рассмотрение отчета.

Если же ставки выше, и вы претендуете на снижение стоимости на более серьезную величину, то нужно готовиться к отрицательному решению комиссии и следующей необходимой в этом случае процедуре — оспариванию кадастровой стоимости в суде.

Это абсолютно нормальная практика, предусмотренная законодательством, и о ее тонкостях мы расскажем в следующей статье.

Чтобы оценить потенциальный размер экономии и стоимость работ, свяжитесь, пожалуйста, со специалистом нашей компании по телефону +7 (499) 450-62-82 или оставьте заявку с помощью этой формы:

Нажимая кнопку «Отправить» я соглашаюсь на обработку и хранение моих персональных данных в соответствии с ФЗ РФ №152-ФЗ "О персональных данных" от 27 июля 2006 г.

Мы свяжемся с Вами в течении 24 часов!

Все наши клиенты – любимые,
и мы будем рады видеть Вас в их числе!

Написать Позвонить